UNIT 5: INTRODUCTION TO VALUATION | मूल्यांकन का परिचय

 

🔹 5.1 Definition & Purpose of Valuation | मूल्यांकन की परिभाषा और उद्देश्य

English:
Valuation is the process of determining the monetary worth of property, assets, or a construction project using standard methods and data.
Purpose:

• Effective financial planning

• Fair compensation and insurance

• Loan security & asset management

• Tax and legal requirements

हिन्दी में:
मूल्यांकन वह प्रक्रिया है जिसमें किसी संपत्ति, मशीनरी या निर्माण परियोजना का आर्थिक मूल्य निर्धारित किया जाता है।
उद्देश्य:

• वित्तीय योजना बनाना

• उचित मुआवजा और बीमा

• ऋण गारंटी के लिए सुरक्षा

• कर और कानूनी प्रयोजनों के लिए आवश्यक

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🔹 5.1.1 Key Terms: Cost, Price, and Value | लागत, मूल्य, और कीमत

• Cost (लागत): Actual amount spent on asset (purchase + installation).

• Price (कीमत): Amount paid or asked at a point of sale; subject to negotiation.

• Value (मूल्य): Estimated worth based on utility, market, and expectations.

Concept	English Definition	Hindi Definition
Cost	Sum of expenses spent in obtaining the asset	किसी वस्तु को प्राप्त करने की वास्तविक लागत
Price	Actual transaction figure, may vary by negotiation	क्रय-विक्रय का वांछित या वास्तविक आंकड़ा
Value	Estimated worth based on market, utility, scarcity	उपयोगिता, बाजार और दुर्लभता के आधार पर अनुमानित वास्तविक मूल्य

🔹 5.1.3–5.1.4 Characteristics & Influencing Factors of Value | मूल्य की विशेषताएँ एवं प्रभाव कारक

Characteristics:

• Utility (उपयोगिता)

• Scarcity (दुर्लभता)

• Demand and supply

• Transferability

• Future expectations

Factors Affecting Value:

• Location & accessibility

• Development potential

• Market trends

• Physical condition & age

• Economic and legal environment

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🔹 5.2 Types of Value | मूल्य के प्रकार

Value Type	Meaning (English)	Hindi Explanation
Book Value	Price recorded in books, after depreciation	बही-खाता मूल्य (आर्थिक रूप से लिखा गया मूल्य)
Scrap Value	Value of materials after demolition	खनिज या रीसायकल मूल्य
Salvage Value	Recoverable value of components if asset is used up	अवशिष्ट सामग्री मूल्य
Speculative Value	Value based on future expectations	अनुमानित मौलिक लाभ पर आधारित मूल्य
Distress Value	Price in forced sale conditions	दलाल विक्रय की स्थिति में प्राप्त मूल्य
Market Value	Fair market price between buyer and seller	खुला बाजार में सौदे के अंतर्गत मूल्य
Monopoly Value	Premium price due to exclusive control	विशिष्ट या एकाधिकार स्थिति में उच्च मूल्य
Sentimental Value	Personal/heritage worth beyond monetary estimation	भावनात्मक, पारिवारिक या सांस्कृतिक महत्व पर आधारित मूल्य

🔹 5.3 Depreciation, Obsolescence & Sinking Fund | मूल्यह्रास, अप्रचलन, और संचित कोष

Depreciation: Decrease in value due to wear, usage, and age.
Obsolescence: Loss in value due to better alternatives or outdated technology.
Sinking Fund: Fund created to replace or maintain asset in future.

📈 5.3.1 Depreciation Methods with Examples

5.3.1.1 Straight Line Method (SLM):
Annual depreciation = (Cost – Scrap Value) / Life (years)
हिंदी:
वर्षीय मूल्यह्रास = (लागत – खनिज मूल्य) ÷ उपयोगआयु

Example: Cost ₹10 L, Scrap ₹1 L, Life = 9 yrs → ₹1 L depreciation each year.

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5.3.1.2 Sinking Fund Method (SFM):
Annual depreciation = cost × sinking fund rate
Sinking rate derived using compound interest formula.

हिंदी:
संचय कोष विधि के अनुसार, वर्षीय संचित राशि उपयोग के बाद पूंजी तक पहुँचने में मदद करती है।

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5.3.1.3 Diminishing/Constant Percentage Method (RPM):
Depreciation each year = Written Down Value × Percentage
हिंदी:
वर्षीय मूल्यह्रास = घटती हुई शेष कीमत × तय प्रतिशत दर

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🔹 5.4 Fixation of Rent | किराया निर्धारण

Rent can be fixed based on:

• Market value

• Yield (e.g., 5–8% of asset's capital value)

• Comparative rents in area

हिंदी:
किराया मार्किट रेट, सकल उपज, और आस-पास के किराए के आधार पर तय किया जाता है।

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🔹 5.4.1 Lease | पट्टा

1. Types of Lease:

   • Fixed Rent Lease

   • Variable Rent Lease (indexed)

2. Leasehold Property:
   Tenant interest for specified years; reverts back after expiry.

3. Freehold Property:
   Permanent ownership; no lease expiry.

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🔹 5.4.2 Mortgage | बंधक

1. Mortgage Deed:
   Legal document creating charge on property for loan

2. Precautions:

   • Proper valuation

   • Clear loan terms

   • Marketable title proof

   • Registered document and witnessed

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🧠 Summary Diagram

Valuation Overview:
 • Cost ↔ Price ↔ Value
 • Value Types (Book, Market, Salvage…)
 • Depreciation Methods → Asset Life & Annual Charge
 • Rent Fixation Methods → Lease Types
 • Mortgage Essentials → Security in Property Loans

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❓ Sample Q&A

Q1. Explain straight line method with example.
Ans: ₹10 L cost asset, scrap ₹1 L, life 9 years → ₹1 L annual depreciation. हिंदी: यही हिंदी विवरण।

Q2. Differentiate market value and sentimental value.
Ans: Market value is objective & trade-based; sentimental value is personal & emotional, not tradeable.

Q3. List precautions while making a mortgage.
Ans: Ensure valid title, proper valuation, equitable terms, enforceable deed registration.